UNA GUÍA SENCILLA Y RÁPIDA PARA OBTENER UN PRESUPUESTO APROXIMADO

Vamos a desarrollar aquí un sistema para conocer aproximadamente el coste de emprender la construcción de una vivienda unifamiliar de obra nueva, intentando compaginar la sencillez del método utilizado con un mínimo rigor técnico.

Además, a diferencia de lo que se acostumbra a hacer, incluiremos en la valoración no sólo la ejecución material, sinó también el resto de partidas complementarias, que es necesario acometer y que muy habitualmente representan para el promotor sobrecostes no esperados debido a que no había sido informado de ellos en el momento adecuado. Esta será, por tanto, una valoración aproximada de la construcción acabada y legalizada.

Consideramos que la variable más acertada, precisa y fácil de introducir es la del precio por metro cuadrado construido. Por ello, daremos un baremo general que modificaremos y matizaremos en función de las condiciones particulares de cada vivienda a construir.

-   Baremo general: 750 €/m2 construido de vivienda. Incluye calidades medias de acabados, distribución convencional y las instalaciones básicas de vivienda (electrificación media, agua potable, saneamiento y placas de captación solar).

-   Baremo buhardilla: 450 €/m2 de buhardilla. Incluye calidades medias de acabados en espacios diáfanos de buhardilla.

-   Baremo garaje: 420 €/m2 de garaje. Incluye calidades medias de acabados en espacios diáfanos de garaje en planta baja.

Estos baremos los vamos a matizar y rectificar con otros, de acuerdo con el caso particular de cada construcción:

-   Baremo por calidades altas: 160 €/m2 construidos generales. Se refiere a un aumento generalizado de la calidad y precio de los acabados (carpinterías con rotura de puente térmico, estucados, maderas nobles, microcemento, sanitarios de diseño, etc). Si sólo se utilizarán puntualmente se consideran incluidos en el baremo general.

-   Baremo por vivienda aislada: 80 €/m2 construidos generales. En el caso de que la vivienda, por estar aislada, tenga 4 fachadas en lugar de 1.

-   Baremo por instalación de climatización: 20 €/m2 construidos generales. Se refiere a aire acondicionado centralizado por conductos, frio y calor.

-   Baremo por instalación de suelo radiante: 30 €/m2 construidos generales. Se refiere a calefacción por suelo radiante general en vivienda.

-   Baremo por instalación de radiadores: 25 €/m2 construidos generales. Se refiere a calefacción centralizada por radiadores con caldera de cualquier combustible.

-   Baremo por colocación de ascensor: 40 €/m2 construidos generales. Se refiere a colocación de elevador de hasta 3 plantas para vivienda.

-   Baremo por derribo de edificación existente: 35 €/m2 construidos de edificación existente a demoler.

Ahora incluiremos la parte correspondiente a gastos complementarios necesarios para la realización de las obras.

-   Baremo de gastos complementarios: 65 €/m2 construidos generales. Incluye proyecto técnico, direcciones de obra, licencia municipal de obras, estudio geotécnico del terreno, ensayos de control de calidad, etc. Se entiende obra a entregar acabada.

Ejemplo:

Vivienda unifamiliar entre medianeras de 220 m2 totales construidos (130 m2 de vivienda, 40 m2 de buhardilla y 50 m2 de garaje), cal

idades medias,

instalación general de aire acondicionado, colocación de ascensor y derribo de una edificación existente de 180 m2.

Valor gen: (130 x 750) + (40 x 450) + (50 x 420) = 97.500 + 18.000 + 21.000 = 136.500 €

Extras: (20 x 220) + (40 x 220) + (35 x 180) = 4.400 + 8.800 + 6.300 = 19.500 €

Gastos complementarios: 65 x 220 = 14.300 €

Total: 136.500 + 19.500 + 14.300 = 170.300 €

Esperamos que haya sido útil para haceros una idea, pero para mayor fiabilidad y rigor acudid a un técnico profesional.