Gestió dels edificis inacabats


RESCATAR i FICAR EN VALOR EDIFICIS VÍCTIMA DE LA CRISI

Com a resultat de la crisi que hem sofert, -especialment el sector immobiliari i de la construcció- és habitual trobar-nos edificis inacabats (amb diferents graus de desenvolupament) que es troben en una situació dubtosa en quan al seu futur i que representen una gran quantitat de recursos que convé aprofitar i ficar en valor.

Tractarem de descriure el procés que creguem més aconsellable seguir en cada cas, sempre de la mà d’un tècnic especialitzat i format en la peculiar casuística dels edificis inacabats, un project management en la terminologia anglesa.

 

Antecedents, les promocions incidentades

Edifici inacabatLa força i la imprevisibilitat de la crisi del sector immobiliari ha deixat una gran quantitat de promocions estancades que, en molts casos, presenten inclús canvis de propietat, adquisicions ruinoses per part de les entitats bancàries i del SAREB, o situacions de complicació respecte de la seua propietat o legalitat urbanística (caducitat de llicències urbanístiques, etc).

Aquelles promocions que han sigut paralitzades abans de finalitzar la seua construcció degut a causes econòmiques diverses, que anomenem promocions incidentades, representen un problema per a la propietat ja que comencen a devaluar-se físicament i econòmicament. La seua finalització pot revertir en la recuperació de la inversió i inclús en rèdit de beneficis.

 

El Project Management

A falta d’una termonologia pròpia que resultara més adequada, utilitzarem ací l’anglés per tal de definir la figura d’un tècnic (generalment un arquitecte superior o un arquitecte tècnic) que tinga experiència i estiga format en l’estudi de les possibilitats d’un immoble inacabat i les passes a seguir en cada cas.

Project managementLa seua principal feina -i la primera- consistirà a valorar en cada cas si el conjunt resultant que es troba inacabat (el conjunt el formen l’immoble i les seues circumstàncies) és viable econòmicament acabar-lo i de quina manera.

Depenent del percentatge d’obra executada, de la situació urbanística (legalitat, caducitat, etc), del mercat immobiliari previst per a la zona, de les càrregues econòmiques existents (deutes, propietats, etc) o del deteriorament sofert, serà o no viable econòmicament escometre la seua finalització. Tot açò serà resultat de la presa de dades i valoració que realitzarà el project management.

Les entitats bancàries, degut al seu gran estoc d’immobles, tenen en planter o col-laboren habitualment amb project managements però també pot resultar una figura interessant per a inversors privats que pretenguem traure beneficis adquirint i reemprenent edificis inacabats. En Baixauli Arquitectura tenim tècnics amb la formació especialitzada i l’experiència que requerix aquest procés.

 

Monitorització del procés

Hem anomenat monitorització del procés al control de les passes a seguir per tal de convertir els edificis inacabats en immobles acabats (pisos, locals, garatges, etc) i aptes per a donar rendiment econòmic (venda o lloguer). Dins de les feines a realitzar, podem diferenciar 3 grans grups:

-     Feines de tipus administratiu: com ara les renovacions de llicències urbanístiques -amb canvi de titularitat si es dóna el cas-, les consultes i solicituts d’informes tècnics a empreses subministradores -llum, aigua, gas, telefonia-, i la tramitació de permisos en general.

-     Feines d’obra: acabament de les obres, tant pel que fa a operacions noves com a reparació/reposició d’elements danyats durant el període en què l’edifici no ha estat utilitzat. S’inclou ací la recopilació de pressuposts d’obra i selecció dels més competitius i la contractació de tècnics directors de les operacions (ací és recomanable que el project management forme part de l’equip).

-     Feines de tipus comercial / financer: anàlisi del mercat immobiliari i gestions encaminades a la promoció, fixaxió de preu i venda dels immobles resultants. Estudi financer dels recursos necessaris per al procés en quan a quantitat i en quan a previsió de temps.

 

 

Com es podeu imaginar, cada cas és un món i al parc existent hi ha totes les possibilitats, però la conclusió es que existixen moltes oportunitats de negoci i recuperacio de recursos llançats a perdre. Només cal saber separar la palla del gra i, per a ixa feina, la col-laboració d’un project management experimentat i de confiança és fonamental.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *


7 × six =

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>