Ley de la propiedad horizontal


DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS QUE VIVEN EN COMUNIDAD.

La gran mayoría de viviendas y locales del parque actual se encuentran enclavados en edificios comunitarios regidos por la ley de propiedad horizontal. Ya de entrada puedo adelantaros que esta ley, de 1960 aunque con posteriores modificaciones, da lugar a diversas interpretaciones por su redacción en ocasiones subjetiva con términos como “buen estado de conservación”, “adecuado sostenimiento del inmueble”, “ajustes razonables en materia de accesibilidad”, “condiciones de ornato”, y otros muchos. Vamos a intentar explicar aquí los conceptos y casos más habituales que se dan en el día a día de las comunidades de vecinos. Junta vecinos Elementos Comunes VS Elementos Privativos. Son elementos comunes de un edificio, y por tanto de copropiedad, el suelo sobre el que se asienta, el derecho a vuelo, la cimentación, la estructura, las cubiertas (aunque su uso pueda ser privativo en ocasiones), la fachada, zonas de circulación (escaleras, pasillos y ascensores) y todas las instalaciones hasta la derivación individual de cada local (habitualmente marcada por el contador divisionario). La propiedad de estos elementos es compartida, no se puede actuar en ellos sin el consentimiento mayoritario de la comunidad de propietarios y su reparación o mantenimiento le corresponde sufragarlos a la comunidad. Son elementos privativos de un edificio los locales o viviendas debidamente delimitados y susceptibles de ser usados independientemente, así como anejos adscritos a ellos que pudieran estar fuera de la delimitación. Para entendernos, puertas adentro, incluyendo la parte individual de las instalaciones correspondiente a cada local. La propiedad de estos elementos es privada, se puede actuar en ellos sin necesidad de autorización comunitaria (siempre de acuerdo a la legislación) y su reparación o mantenimiento le corresponde sufragarla a cada propietario. Junta propietarios Título de constitutivo y cuotas de participación. El título constitutivo es el que describe cada uno de los inmuebles, los numera y les fija una cuota de participación. Normalmente se redacta por parte del promotor del edificio antes de la escritura de obra nueva, cuando aún es propietario de la totalidad. En la práctica es realmente complicado acometer cambios sobre este título constitutivo. Las cuotas de participación son los coeficientes que sirven para definir la parte proporcional de las zonas comunes que le corresponde a cada propietario y, en consecuencia, la parte de gastos del edificio que debe soportar cada uno de ellos. Aunque las cuotas de participación pueden introducir elementos tales como orientación, valor o uso, y aunque los gastos del edificio pueden repartirse por otros métodos (tanto por vivienda, eximir a los bajos, etc) los más habitual es que las cuotas de participación se fijen en función únicamente de la superficie de cada local y que los gastos comunitarios se repartan mediante las cuotas de participación.   Tipos de mayorías que se requieren según las actuaciones Los tipos de mayorías requeridos para realizar acciones en elementos comunes son muy diferentes según el tipo de actuación. Vamos a diferenciar: a)    Obras de carácter obligatorio. Las necesarias para satisfacer los requisitos de seguridad, habitabilidad, deber de conservación y accesibilidad universal. En el caso de la accesibilidad, únicamente si suponen un gasto por vivienda inferior al de una anualidad ordinaria. Estas obras se realizarán sin necesidad de acuerdo (únicamente con el requerimiento de un propietario) y se sufragarán por la comunidad. b)    Obras de modificación de superficies. Se refiere a división de locales, agregación o segregación de colindantes, cerramiento de terrazas, etc. Requieren el consentimiento de 3/5 partes de la propiedad del edificio y de 3/5 partes de los propietarios (cosa que puede ser diferente). c)    Telecomunicación, energías renovables y otros suministros. Para acometer estas instalaciones (antenas, placas solares, gas, fibra óptica) se requiere el voto de 1/3 parte de la propiedad y 1/3 parte de los propietarios. No se podrán repercutir pagos a los propietarios que hayan votado en contra y éstos no podrán utilizar los servicios. d)    Obras de accesibilidad de alto coste. Cuando las obras necesarias para obtener accesibilidad universal supongan un gasto por vivienda superior al de una anualidad ordinaria, se requerirá una mayoría simple de la propiedad y de propietarios. Serán sufragadas por toda la comunidad. e)    Portería u arrendamiento de elementos comunes. Para el establecimiento o supresión de servicios de portería o el arrendamiento de elementos comunes se requerirá el consentimiento de 3/5 partes de la propiedad del edificio y de 3/5 partes de los propietarios. f)     Venta de elementos comunes. La enajenación para posterior venta de elementos comunes del edificio (por ejemplo vivienda del portero) requiere de la aprobación unánime por parte de los propietarios.   Si queréis informaros con mayor detalle, aquí os dejo el enlace con la ley que regula la propiedad horizontal: http://boe.es/boe/dias/1999/04/08/pdfs/A13104-13112.pdf