La nueva LOTUP


LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, URBANISMO Y PAISAJE DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

Como bien dijo el profesor José Mª Baño León, Catedrático de Derecho Administrativo a quién nunca me canso de escuchar, parece haberse instalado una obligación, que deriva ya en moda, por parte de los legisladores, de promulgar leyes y más leyes, no sé muy bien si por justificarse, o con afán de que los arquitectos nos pasemos la vida estudiando.

Bromas aparte, lo cierto es que la nueva LOTUP -vaya nombre le hemos dado- , que entró en vigor el pasado 20 de agosto, “jubila” varios preceptos legales. Efectivamente, deroga La Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, la Ley del Suelo No Urbanizable, la Ley Urbanística Valenciana, la Ley Reguladora de los Campos de Golf, la de implantación de Actuaciones Territoriales Estratégicas, el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística y finalmente, el Reglamento del Paisaje. Hemos pasado de tener que interpretar más de 1.000 artículos legales a los 270 de esta nueva Ley.

Ya sé que no dice mucho de una Ley que su mejor aspecto sea el derogatorio, pero bien es verdad que el acervo legislativo del urbanismo en la Comunidad Valenciana estaba siendo pesado de digerir.

 

Antecedentes, la LRAU y la LUV

Urbanismo Comunidad ValencianaHan pasado 20 años desde la promulgación de la Ley de Reforma de la Actividad Urbanística, la famosa LRAU, cuyo objetivo era liberar de ataduras al urbanismo anquilosado. Y en este sentido era una excelente Ley, pero cayó en malas manos y en peores controladores. Tantas facilidades para el desarrollo devinieron en enormes abusos, como hemos podido experimentar.

Ante esa situación, la administración aprobó la Ley Urbanística Valenciana (LUV), con objeto de ponerle el freno al desmadre; entró en vigor a finales de enero de 2006 y como su fuese una premonición -la burbuja estalló en 2007, pero ya entonces iba muy hinchada- nos regalan una Ley para tenerlo todo atado y bien atado, cuando ya nada se iba a atar. En resumen, una ley poco útil. Y hasta hoy.

 

La LOTUP, aspectos más relevantes

La LOTUP ahora vigente la llamaría la Ley Resumen. Con todas las inseguridades jurídicas que plantea comprimir en tan poco articulado toda la casuística del urbanismo y el paisaje, será un verdadero quebradero de cabeza de mis amigos los abogados urbanistas,  que ya advierten de la “inseguridad jurídica” en la que nos han metido. ¡Con lo bien que estábamos con la LRAU, bien administrada!

La LOTUP, a la que tendremos tiempo a acostumbrarnos, dada la escasa actividad urbanística del momento, viene estructurada en tres grandes libros, referidos a Planificación (qué queremos hacer y dónde queremos llegar), Gestión (cómo desarrollar nuestros propósitos) y Disciplina (qué hacemos con quien no cumple).

Urbanismo Valencia LOTUPSe produce un importante cambio de criterio en la concepción de cómo deben desarrollarse los crecimientos en un futuro, cuando los haya, en las ciudades. Por fin se apuesta por una ciudad más compacta, en la que debe fomentarse la renovación de los centros urbanos, en detrimento de una expansión urbanística sin límites que  “todo lo aleja” y que requiere de enormes recursos (dinero) para abastecer a la nueva población.

Facilita, al menos en apariencia, los trámites y documentación de los Planes Generales, dejando una parte importante de éstos, su desarrollo pormenorizado, en manos de las Ayuntamientos, con todos los riesgos que puede esto conllevar.

Respecto a aquellos asentamientos consolidados históricamente, construidos sin licencia alguna en el suelo conocido como rústico -Suelo No Urbanizable-, la Ley abre una puerta a su legalización, poco efectiva según mi opinión.  La tibieza con la que se ha actuado contra las infracciones urbanísticas ha consolidado edificaciones por doquier que han quedado “legales” con el tiempo y sus propietarios, se supone, no tendrán el mínimo interés en desarrollar ninguna actuación que conlleve costes económicos.

 

Polémica con la disciplina

Precisamente el tercer libro, dedicado a la Disciplina, es el que más controversia puede suscitar, por cuanto no clarifica las competencias en esta materia, dejando en el aire qué administración, local o autonómica, deberá actuar en determinadas infracciones, en vez de apostar decididamente por organismos supra-municipales en la acción contra el infractor, evitando la problemática actual de que infractor y concejal instructor puedan conocerse. Ahora sí, el plazo de prescripción de una infracción, que estaba fijado en cuatro años, pasa a quince años, por lo que obliga a las administraciones a tener que actuar sí o sí, puesto que ese es un plazo enormemente largo para que algunos “hagan la vista gorda”.

En espera de que la Generalitat Valenciana vaya corrigiendo mediante decretos aquellos aspectos que puedan detectarse como mejorables de la Ley, iniciamos un nuevo camino, no se sabe hasta cuándo, hasta que otra Ley sustituya a la actual, cumpliendo con la moda establecida.


4 thoughts on “La nueva LOTUP

  • Joan Pasqual Llopis

    Hola
    Estoy agradecido por la información que das. Pero nada dices de un tema tan importante como los PAIs en cada municipio. ¿Seguirán siendo los Agentes Urbanizadores en connivencia con los alcaldes quienes sigan manejando el tema? ¿Seguirán obligando a los propietarios de terrenos a pertenecer al PAI, aun sin ser este necesario para el dasrrollo económico o demográfico del municipio?¿Podrán abandonar los PAIs cuando no se ejecuten?
    Muchas gracias por la información y espero que por las respuestas.

    • Sergi Baixauli

      Hola Joan.
      Trato de responder a las inquietudes que planteas.
      Legalmente, la adjudicación de los PAIs y su desarrollo corresponde al Ayuntamiento en Pleno, no únicamente al alcalde. El agente urbanizador, en principio, se limita como mucho, a presentar una oferta económica a una alternativa técnica y de gestión que debe nacer del Ayuntamiento como órgano decisorio de lo que es el el interés común de su ciudadanía.
      Ahora bien, yo creo que tu a lo que te refieres es a que, en algunos casos, ha predominado el interés particular (de un propietario de terrenos, del agente urbanizador, del propio consistorio o parte de él) respecto del interés general. Estos casos son, simple y llanamente, corrupción urbanística, como otros tipos de corrupción que ha habido. En este tema, la Ley del Suelo estatal de 2007 ya puso algunas barreras para que fuera más difícil recalificar suelo o gestionar PAIs únicamente con aprobación municipal, sin la justificación adecuada o sin las infraestructuras necesarias. De hecho, seguramente los casos que puedas conocer corresponden a PAIs que tienen su origen anterior a esta Ley del Suelo de 2007. Esta Ley del suelo fue, en mi opinión, un gran acierto llevado a cabo en momento demasiado tardío.
      En cuanto a la pregunta respecto de si los propietarios (o una mayoría) están capacitados para decidir si se desarrolla un PAI o no, la LOTUP no modifica nada y sigue siendo la administración quién lo decide. En mi opinión, que creo que no es la tuya, esto es acertado, a pesar de lo que pueda parecer. Ten en cuenta que, si los mecanismos funcionan sin corruptelas, la Administración decide en base a los intereses de toda una comunidad mientras que 1 ó 2 propietarios mayoritarios podrían frenar un desarrollo necesario para el resto del municipio.
      Esto no significa que los propietarios no deban tener -y de hecho las tienen a la vista de la numerosa cantidad de PAIs que se encuentran anulados o modificados por sentencia judicial- los mecanismos de defensa de sus intereses si creen que la solución propuesta no es justa (a nivel de gastos, a nivel de indemnizaciones, a nivel de localización de parcela resultante, etc). Desde nuestra experiencia profesional particular, tenemos como premisa del desarrollo urbanístico tener perfectamente informados a los propietarios en cada paso del proceso así como escuchar sus inquietudes y sugerencias. Nos hemos reunidos con los propietarios, tanto individualmente como con colectivos. La administración debiera (y lo suele hacer) tenerlos también en cuenta a la hora de decidir llevar a cabo o no un desarrollo urbanístico, pero no creo que deba ser necesariamente una opinión vinculante. Entre otras cosas porqué dentro de los propietarios suele haber diferentes puntos de vista, por más que se expresen como una agrupación.
      Un saludo y gracias por tu participación.

  • Joan Pasqual Llopis

    Te agradezco Sergi la respuesta personalizda y, …, que me has ofrecido y estoy totalmente de acuerdo contigo. Sé lo que han tenido que pasar muchos urbanizadores para que se les aceptara su proyecto; incluso los concejales relacionados con urbnismo han llegado a tener a tres agentes urbanizadores en tres despachos distintos a ver quién les ofrecía más, no al consistorio o al municipio, sino a los bolsillos de los concejales con mayorias absolutas o con acuerdos con la oposición, a ti seguro que te ha pasado. En lo que no estoy de acuerdo es que sean los urbanizadores quienes hagan el proyecto de desarrollo del municipio, sino que deberían encontrarse con éste hecho y aprobado, y el equipo de gobierno buscara a los gentes urbanizadores para que complementaran el Plan de Desarrollo Urbanistico del Municipio, y quien má se ajustara al Plan y más beneficiara en el desarrollo económico del pueblo y al pueblo, en obras de infraestructuras, superestructuras o incluso con dinero, se lo quedara.
    Otro problema sobreviene cuando estos PAIs no se ejecutan, como ha ocurrido con el advenimiento de la crisis, y se han quedo muchos por desarrollar, lo que digo es que debería poder abandonar el PAI el propietario por oficio, sin tener que litigar; hay que tener en cuenta que muchos de los terrenos a urbanizar son de uso agrícola y acaban pagando lo rústico como urbano, sin poder acceder estos agricultores a becas para sus hijos ni a ayudas agrícolas pues son terrenos considerados como urbanos.
    Gracias por todo y has sido muy amable contestándome; no tengo ningún inconveniente en seguir el dálogo, ahora o cuando consideres si es que quieres. Por primera vez he conocido la posición de los que construís.

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