Inspección Técnica de Edificios


UNA “ITV” PARA LOS EDIFICIOS DE VIVIENDAS

Aunque generalmente se desconoce, los edificios con uso principal residencial tienen la obligación de pasar periódicamente una revisión de mantenimiento preventivo, la Inspección Técnica de Edificios, que verifica aquellos elementos que afectan a la seguridad de las personas. En concepto es algo muy similar a lo que ocurre con los vehículos a motor si bien ya adelantamos que está mucho menos extendido.

Aunque la normativa genérica de obligatoriedad es de ámbito nacional (Real Decreto-ley 8/2011), en ella se deja abierta a variaciones para que las comunidades autónomas introduzcan matices importantes y se le deja a la responsabilidad de tutela a las administraciones locales. Ambas decisiones a nuestro juicio son errores de bulto.

Edificios viejos

 

Aspectos generales de la Inspección Técnica de Edificios

La obligatoriedad engloba a los edificios residenciales con antigüedad superior a 50 años “salvo que las comunidades autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa” de municipios con población superior a 25.000 habitantes “salvo que las comunidades autónomas fijen otros estándares poblacionales”. Nada se dice sobre la periodicidad, sólo que habrá alguna a determinar.

¿Qué sentido tiene esta ambigüedad y poca concreción? En la práctica, una comunidad autónoma bien podría fijar la antigüedad mínima en 500 años, los núcleos de población en 2.000.000 de habitantes o la periodicidad en cada 3 días. Sería absurdo y sin embargo estaría dentro de los márgenes que ofrece el Real Decreto-ley. ¿No sería más sensato establecer, cuanto menos, unas horquillas superior e inferior? ¿Acaso los edificios de las poblaciones de menos de 25.000 habitantes no deben cumplir los estándares de seguridad?

Las condiciones que se deben verificar son las de “seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato”, pero no se aclara sobre qué estándares. Se sobreentiende (pero no se especifica) que no sobre los estándares exigibles para un edificio de nueva construcción, esto sería en la práctica irrealizable. La mayoría de las administraciones ha optado por centrar el foco en la seguridad estructural de los edificios y, en segundo término, en la estanqueidad al agua.

Hay dos diagnósticos posibles. O bien el ITE es favorable, con lo que simplemente se emplaza al próximo ITE (de acuerdo con la periodicidad marcada), o bien el ITE es desfavorable, y entonces se debe adjuntar un plan de actuación para el cumplimiento de las condiciones exigibles (con obligatoriedad de actuación).

 

Diferencias y similitudes entre ITE, ICE y IEE

ITEDentro de la Comunidad Valenciana (también en otras), además de la Inspección Técnica de Edificios, se han desarrollado el Informe de Conservación del Edificio y el Informe de Evaluación del Edificio. Todos ellos tienen una base común (la de la seguridad estructural y la salubridad) pero el ICE y el IEE incluyen parámetros de accesibilidad y de certificación energética. Estos últimos son necesarios para obtener ayudas a la rehabilitación y en edificios catalogados.

Todos estos documentos los firma un técnico competente en materia de edificación y la principal diferencia es la utilidad (el ITE obligatorio, los otros dos si se solicitan ayudas económicas) y la cantidad de aspectos que se revisan (el ITE más básico, los otros dos más completos) en el edificio. La otra principal diferencia es que mientras respecto de la Inspección Técnica de Edificios cada municipio puede publicar una ordenanza propia, los IEE y ICE son de ámbito autonómico y, por lo tanto, invariables entre localidades.

 

La práctica, poco cumplimiento

Ningún organismo se atreve a mostrar datos globales sobre el porcentaje de edificios que realmente están al tanto de la Inspección Técnica de Edificios (únicamente se computan los de los municipios que voluntariamente se adhieren al observatorio), pero en todo caso el cumplimiento es bajo y desigual entre regiones.

ITVPor poner un ejemplo, en la Comunidad Valenciana únicamente 13 municipios forman parte del observatorio y sólo 10 tienen ordenanza específica (de más de 500). Otro dato, en 2010 se realizaron 93 ITEs en toda la comunidad autónoma. En cambio, la hómologa a la ITE para los vehículos a motor, la ITV, pasa más de un millón de revisiones al año en el mismo territorio. Naturalmente que hay más vehículos que edificios pero 93 frente a más un millón ¿A qué se debe esta abismal diferencia?

Hay 2 factores. En primer lugar no hay ningún efecto coercitivo real sobre los propietarios de edificios que no están al corriente en su inspección técnica de edificios. Las administraciones locales no han tenido voluntad o capacidad de implementar un sistema de control y cumplimiento de la norma. En segundo lugar no hay estímulos económicos para el cumplimiento de la norma. Las ayudas económicas a la rehabilitación (para las que es condición indispensable el ITE) han desaparecido de los presupuestos.

 

 

Si se pretende un real cumplimiento de las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato del parque edificado, se deberá poner en marcha un plan centralizado, relativamente uniforme, con el apoyo económico adecuado y con seguimiento a su cumplimiento por parte de la administración.

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