Gestión de edificios inacabados


RESCATAR Y PONER EN VALOR EDIFICIOS VÍCTIMA DE LA CRISIS

Como resultado de la crisis que hemos sufrido, -especialmente el sector inmobiliario y de la construcción- es habitual encontrarnos edificios inacabados (con diferentes grados de desarrollo) que se encuentran en una situación dudosa en cuando a su futuro y que representan una gran cantidad de recursos que conviene aprovechar y poner en valor.

Trataremos de describir el proceso que creemos más aconsejable seguir en cada caso, siempre de la mano de un técnico especializado y formado en la peculiar casuística de los edificios inacabados, un project management en la terminología inglesa.

 

Antecedentes, las promociones incidentadas

Edificio inacabadoLa fuerza y la imprevisibilidad de la crisis del sector inmobiliario ha dejado una gran cantidad de promociones estancadas que, en muchos casos, presentan incluso cambios de propiedad, adquisiciones ruinosas por parte de las entidades bancarias y del SAREB, o situaciones de complicación respecto de su propiedad o legalidad urbanística (caducidad de licencias urbanísticas, etc).

Aquellas promociones que han sido paralizadas antes de finalizar su construcción debido a causas económicas diversas, que llamamos promociones incidentadas, representan un problema para la propiedad ya que empiezan a devaluarse físicamente y económicamente. Su finalización puede revertir en la recuperación de la inversión e incluso en rédito de beneficios.

 

El Project Management

A falta de una termonología propia que resultara más adecuada, utilizaremos aquí el inglés para definir la figura de un técnico (generalmente un arquitecto superior o un arquitecto técnico) que tenga experiencia y esté formado en el estudio de las posibilidades de un inmueble inacabado y las pasos a seguir en cada caso.

project managementSu principal trabajo -y el primero- consistirá en valorar en cada caso si el conjunto resultante que se encuentra inacabado (el conjunto lo forman el inmueble y sus circunstancias) es viable económicamente acabarlo y de qué manera.

Dependiendo del porcentaje de obra ejecutada, de la situación urbanística (legalidad, caducidad, etc), del mercado inmobiliario previsto para la zona, de las cargas económicas existentes (deudas, propiedades, etc) o del deterioro sufrido, será o no viable económicamente acometer su finalización. Todo esto será resultado de la toma de datos y valoración que realizará el project management.

Las entidades bancarias, debido a su gran estoc de inmuebles, tienen en plantilla o colaboran habitualmente con project managements pero también puede resultar una figura interesante para inversores privados que pretendan sacar beneficios adquiriendo y reemprendiendo edificios inacabados. En Baixauli Arquitectura tenemos técnicos con la formación especializada y la experiencia que requiere este proceso.

 

Monitorización del proceso

Hemos llamado monitorización del proceso al seguimiento de las pasos a dar para convertir los edificios inacabados en inmuebles acabados (pisos, locales, garajes, etc) y aptos para dar rendimiento económico (venta o alquiler). Dentro de los trabajos a realizar, podemos diferenciar 3 grandes grupos:

-        Trabajos de tipo administrativo: como las renovaciones de licencias urbanísticas -con cambio de titularidad si se da el caso-, las consultas y solicitudes de informes técnicos a empresas suministradoras -luz, agua, gas, telefonía-, y la tramitación de permisos en general.

-        Trabajos de obra: finalización de las obras, tanto en lo que respecta a operaciones nuevas como reparación/reposición de elementos dañados durante el período en que el edificio no ha estado utilizado. Se incluye aquí la recopilación de presupuestos de obra y selección de los más competitivos y la contratación de técnicos directores de las operaciones (aquí es recomendable que el project management forme parte del equipo).

-       Trabajos de tipo comercial / financiero: análisis del mercado inmobiliario y gestiones encaminadas a la promoción, fijación de precio y venta de los inmuebles resultantes. Estudio financiero de los recursos necesarios para el proceso en cuando a cantidad y en cuando a previsión de tiempo.

 

 

Como os podeis imaginar, cada caso es un mundo y en el parque existente hay todas las posibilidades, pero la conclusión es que existen muchas oportunidades de negocio y recuperación de recursos lanzados a perder. Sólo hay que saber separar la paja del grano y, para ese trabajo, la colaboración de un project management experimentado y de confianza es fundamental.

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